2 ‘APT 관리비 분석’ 사업은 어떤가요(2/3)

APT 관리비 분석의 sample

 

2021년 00월 00일      

 

차례

 

Ⅰ. 기본정보

Ⅱ. 관리시설정보

Ⅲ. 입주자대표회의

Ⅳ. 관리비 비교

Ⅴ. 일반관리비 비교(인건비 부분)

Ⅵ. 의견

 

Ⅰ. 기본정보

아파트이름(단지코드)		단지분류
법정동 주소		도로명 주소
분양형태		관리방식(일반관리)
난방방식		복도유형
연면적		사용승인일
동수/세대수		주거전용면적
시공사/시행사		홈페이지
관리사무소 연락처(팩스)		K-APT가입일
면적별 현황(전용면적기준)

Ⅱ. 관리시설정보

관리사항	일반관리 : 인원 :
	경비관리 : 인원 :
	청소관리 : 인원 :
	소독관리 :
시설사항	건물구조	철근콘크리트구조	수전용량	kw
	세대전기계약방식		전기안전관리자선임	상주선임
			급수방식	부스타방식
	승강기관리형태		승강기대수
	주차대수		주차관제.홈네트워크
	CCTV대수		부대.복리시설	관리사무소, 노인정, 어린이집, 놀이터, 자전거보관소
주변사항	버스정류장		지하철
	편의시설		교육시설

Ⅲ. 입주자대표회의

회 장

감 사

이 사

동대표

Ⅳ. 관리비 비교 (단위 : 원/𝐦², 공동주택정보관리시스템, k-apt.go.kr, 2020년 05월부터 2021년 04월까지, 2021년 06월 05일 생산)

	동윤동 금석2차(전용면적 84.98𝐦²)						거주.관심APT 동윤동 금석3차(전용면적 84.75𝐦²)						금성동 일동아파트(전용면적 84.58𝐦²)
	공용 관리비	개별 관리비	(일반 관리비)	장기 수선 충당금	합계	잡수입	공용 관리비	개별 관리비	(일반 관리비)	장기 수선 충당금	합계	잡수입	공용 관리비	개별 관리비	(일반 관리비)	장기 수선 충당금	합계	잡수입
2020.05	791	820	351	168	1779	59	753	740	299	113	1606	53	769	794	215	207	1769	83
06	824	822	366	168	1814	71	768	783	306	113	1664	18	723	788	213	207	1717	80
07	827	724	380	168	1719	50	872	699	341	113	1684	12	772	803	247	207	1782	64
08	815	1208	338	168	2191	41	782	1013	310	113	1909	17	756	857	227	207	1821	103
09	828	977	376	168	1973	81	816	877	327	113	1806	13	770	1237	247	207	2214	67
10	854	781	374	168	1802	45	836	746	328	113	1695	24	784	797	233	207	1788	69
11	871	763	369	168	1801	50	748	768	303	113	1629	46	773	751	236	207	1731	62
12	852	809	349	168	1829	50	751	811	306	113	1675	53	789	775	219	207	1771	83
2021. 01	870	937	380	168	1974	54	796	879	336	245	1921	17	837	848	229	241	1927	195
02	892	857	411	320	2069	33	890	839	373	245	1974	22	855	822	260	318	1996	84
03	865	695	389	320	1880	89	772	688	320	245	1705	29	937	738	243	241	1916	56
04	893	799	384	320	2012	37	861	774	361	245	1880	35	910	767	269	560	2237	58
합	10,182	10,192	4,467	2,472	22,843	660	9,645	9,617	3,910	1,884	21,148	339	9,675	9,977	2,838	3,016	22,669	1,004
월평균	848.5	849.3	372.3	206	1903.6	55	803.8	801.4	325.8	157	1762.3	28.3	806.3	831.4	236.5	251.3	1889.1	83.7

요약표

	동윤동 금석2차(전용면적 84.98𝐦²)						거주.관심APT 동윤동 금석3차(전용면적 84.75𝐦²)						금성동 일동아파트(전용면적 84.58𝐦²)
	공용 관리비	개별 관리비	(일반 관리비)	장기 수선 충당금	합계	잡수입	공용 관리비	개별 관리비	(일반 관리비)	장기 수선 충당금	합계	잡수입	공용 관리비	개별 관리비	(일반 관리비)	장기 수선 충당금	합계	잡수입
월평균	848.5	849.3	372.3	206	1903.6	55	803.8	801.4	325.8	157	1762.3	28.3	806.3	831.4	236.5	251.3	1889.1	83.7
세대수
사용년

1. 현황

 

(1) 공용관리비

 

금석2차 : 848.5ₓ84.98=72,105.5원/월,세대당 (865,866원/년,세대당)

금석3차 : 803.8ₓ84.75=68,122.1원/월,세대당 (817,465원/년,세대당)

일동아파트 : 806.3ₓ84.58=68,196.9원/월,세대당 (818,363원/년,세대당)

금석2차 주민이 금석3차와 일동아파트보다 연간 공용관리비를 각각 48,000원과 47,500원 더 지출한다.

 

(2) 개별관리비

 

금석2차 : 849.3ₓ84.98=72,173.5원/월,세대당 (866,082원/년,세대당)

금석3차 : 801.4ₓ84.75=67,918.7원/월,세대당 (815,024원/년,세대당)

일동아파트 : 831.4ₓ84.58=70,320원/월,세대당 (843,840원/년,세대당)

금석2차 주민이 금석3차와 일동아파트보다 연간 개별관리비를 각각 51,000원과 22,240원 더 지출한다.

개별관리비가 대부분의 달에 걸쳐 인근 아파트보다 높은 것은 다른 원인이 있다고 볼 수 있다.

가령 공공 요금을 개별관리비로 계산한다든지. (무관한 비용이 포함되었다든지)

 

(3)장기수선충당금

 

(4) 연간 관리비

공용관리비와 개별관리비 및 장기수선충당금이 이에 속한다.

 

금석2차 : 1903.6ₓ84.98=161,768원/월,세대당 (1,941,216원/년,세대당)

금석3차 : 1762.3ₓ84.75=149,355원/월,세대당 (1,792,260원/년,세대당)

일동아파트 : 1889.1ₓ84.58=159,780원/월,세대당 (1,917,360원/년,세대당)

 

금석2차 주민이 금석3차와 일동아파트보다 연간 관리비를 각각 149,000원과 23,856원 더 지출

금석2차가 2021년 2월부터 장기수선충당금을 약 95% 인상하였기 때문에 금액차이는 더 커질 것임. (금액이나 인상 비율이 제일 높음)

2021년 1/4분기 일동아파트의 장기수선충당금과 관련된 문제가 추정되며(비정상적 상향 흐름), 이로 인해 금석2차와의 연간 관리비 차이가 과거보다 현격히 줄어든 것으로 보인다. (공용관리비와 개별관리비의 차이를 장기수선충당금으로 상쇄시키는 현상)

반대로 금석3차의 경우에는 장기수선충당금이 상대적으로 감소하여, 금석2차와의 관리비 차이가 벌어졌다.

금석3차의 세대수는 경우 금석2차의 50% 수준인데, 오히려 관리비가 세대당 연간 149,000원이 적으니 관리를 잘하는 것이다.

금석3차를 기준으로 발생하는 이 차액을 당 아파트인 금석2차의 세대수로 곱하면 엄청난 금액이 된다.

이 말은 일반관리비 중 인건비가 엄청나다는 분석이기도 하다.

다른 항목이야 비슷할 것 아닌가.

만약 다른 항목 때문에 이런 차액이 발생한다면 ‘관리사무소’가 아닌 ‘도둑사무소’이다. (관리 부실)

 

(5) 잡수입도 일동아파트에 비해 작다. 얼핏 헌 옷과 재활용품도 구분하지 않는 것 등이 문제로 보인다.

 

2. 분석

 

(1) 개별관리비가 지속적으로 높은 원인을 조사해야 한다.

(2) 일반관리비(인건비)가 높은 점을 조사해야 한다. (일반적인 관리를 잘하는데 단순히 인건비가 높은 것일 수 있는데, 그렇다고 해도 너무 높아서 문제가 숨어 있을 수 있다)

(3) 2019년도와 2020년도에 장기수선충당금이 집행된 공사의 실제 내용을 조사할 필요가 있다.

특히 CCTV(CCTV 보안·방범시설) 관련 공사의 기존 회로 이용 여부가 관건이다.

(4) 장기수선계획서가 상당 기간 존재하지 않았던 것이 추정된다.

(5) 잡수입의 조사가 필요하다.

 

Ⅴ. 일반관리비 비교(인건비 부분)

 

관리방식

	동윤동 금석2차(전용면적 84.98𝐦²)		거주.관심APT동윤동 금석3차(전용면적 84.75𝐦²)		금성동 일동아파트(전용면적 84.58𝐦²)
	방식	인원	방식	인원	방식	인원
일반관리	자치	4	자치	2	자치	2
경비관리	위탁	4	자치	2	자치	4
청소관리	위탁	3	자치	1	자치	3

 

(단위 : 원/𝐦², 공동주택정보관리시스템, k-apt.go.kr, 2021년 01월부터 2021년 04월까지, 2021년 06월 06일 생산)

	동윤동 금석2차(전용면적 84.98𝐦²)						거주.관심APT 동윤동 금석3차(전용면적 84.75𝐦²)						금성동 일동아파트(전용면적 84.58𝐦²)
	1월	2월	3월	4월	합계	월평균	1월	2월	3월	4월	합계	월평균	1월	2월	3월	4월	합계	월평균
일반관리비	380	411	389	384	1,564	391	336	373	320	361	1,390	347	229	260	243	260	992	248
(인건비)	360	382	359	363	1,464	366	311	363	310	343	1,327	332	216	248	217	216	897	224
경비비	268	268	268	289	1,093	273	251	293	251	282	1,077	269	315	316	320	319	1,270	317
청소비	161	149	159	162	631	158	107	125	104	121	457	114	153	151	154	157	615	154

 

1. 현황

 

(1) 일반관리비(공용관리비에 포함되며 상세히 들여다보기 위해)는 인건비가 주를 이루는데 세 아파트가 근거리에 있다는 점을 고려하여 급여 수준도 비슷하다고 가정하자.

이 가정하에 역산해보면, 대략 두 아파트는 금석2차보다 낮은 연봉 수준인 직원이 금석3차는 2명 이하이고 일동아파트는 3명 이하 이어야 한다는 결론이다.(금석2차는 현재 4명)

그런데 금석2차와 일동아파트는 평수나 세대수 등 같은 규모인 점을 고려하면, 일동아파트 역시 기본적인 필수 직원이 4명은 되어야 할 것으로 보인다.

그런데 이렇게 분석할 일만은 아니고, 금석2차의 일반관리비(인건비)가 과다한 것이다.

금석2차의 인건비는 일동아파트 보다 연간 5,400만원(139,000,000원/년,4명-84,770,000원/년,*명)이 많은데, 이 부분은 일동아파트의 직원 수가 현재 2명이든 3명이든 여전히 문제이다. 총액이 너무 많다는 것이다.(직원들의 월급 중 일부를 누군가에게 현금으로 전달하는 수법까지 의심된다. 여기서 인건비를 인원수로 나누었는데 다른 요인이 있을 수 있지만, 무시했다)

 

(일반관리비의 92%를 인건비로 가정하면

 

금석2차 : 372.3ₓ84.98=31,638원/월,세대당 (379,656원/년,세대당) 세대수 비율을 적용하면 151,177,584원/년,4명

---92% 고려하면 139,000,000원/년,4명이니 평균 년봉이 34,750,000원

금석3차 : 325.8ₓ84.75=27,612원/월,세대당 (331,344원/년,세대당) 68,919,552원/년,*명

---92% 고려하면 63,400,000원/년,*명

일동아파트 : 236.5ₓ84.58=20,003.2원/월,세대당 (240,038원/년,세대당) 92,174,592원/년,*명

---92% 고려하면 84,770,000원/년,*명)

(참고로 ‘연봉’에는 인건비 외에도 제사무비, 제세공과금, 피복비, 교육훈련비, 차량유지비가 포함된다)

 

금석2차 주민이 금석3차와 일동아파트보다 공용관리비에 포함되는 연간 일반관리비를 각각 48,000원과 139,000원 더 지출한다.

위 ‘1’의 공용관리비와 비교하면 특히 공용관리비 중 일반관리비가 얼마나 높은지 알 수 있다.(터무니없음)

 

다른 예

금석2차 : 372.3ₓ84.98=31,638원/월,세대당 (379,656원/년,세대당) 세대수 비율을 적용하면 151,177,584원/년,4명

---92% 고려하면 139,000,000원/년,4명이니 평균 년봉이 34,750,000원

금석3차 : 325.8ₓ84.75=27,612원/월,세대당 (331,344원/년,세대당) 68,919,552원/년,*명

---92% 고려하면 63,400,000원/년,2명이니 평균 년봉이 31,700,000원

일동아파트 : 236.5ₓ84.58=20,003.2원/월,세대당 (240,038원/년,세대당) 92,174,592원/년,*명

---92% 고려하면 84,770,000원/년,2명이니 평균 년봉이 42,385,000원)

 

(2) 참고 : 일반관리비의 구성

 

○ 구성

인건비 : 급여․제수당․상여금․퇴직금․산재보험료․고용보험료․국민연금․국민건강보험료 및 식대 등 복리후생비

제사무비 : 일반사무용품비.도서인쇄비.교통통신비 등 관리사무에 직접 소요되는 비용

제세공과금 : 관리기구가 사용한 전기료․통신료․우편료 및 관리기구에 부과되는 세금 등

피복비

교육훈련비

차량유지비 : 연료비.수리비 및 보험료 등 차량유지에 직접 소요되는 비용

그 밖의 부대비용 : 관리용품구입비.회계감사비 그 밖에 관리업무에 소요되는 비용

 

○ 일반관리비중 인건비 구성비율(2021년 03월 기준)

서울 93.2%(497/463)

부산 92.8%(399/370)

인천 93.3%(435/406)

광주 91.7%(348/319)

 

○ 여기서 2018년 금석2차의 회계감사 의견 중 하나를 짚고 넘어간다.(일반관리비가 높을 수도 있겠다는 추정이 가능)

“유형자산에 대한 감가상각비의 기간배분 : 당 아파트는 당기 취득한 공기구비품에 대해 자산 및 감가상각누계액으로 계상하고, 동 금액을 공기구등구입비, 비품등구입비로 처리하였습니다. 원칙적으로 유형자산구입시 비용처리가 아닌 자산으로 계상하고, 내용연수에 따라 감가상각하는 것이 적절합니다.”

이 말은 관리가 안 된다는 말과 같다.

계정과목을 잘 구분해서 아파트의 자산으로 관리해야 하는데, 가령 어떤 공구는 소모품으로 분류되어 누가 가져가도 알 수 없는 것이다.

필요하면 또 구매하면 되는 체계라는 의미이다.

 

2. 분석

 

(1)

 

(2)

 

Ⅵ. 의견

 

1. 회계감사관련

 

2. 의견

 

위(Ⅰ&Ⅱ)에서 분석할 때는 몰랐지만, ‘공동주택정보관리시스템’을 통해 알게 된 정보에 이어 설명하겠다.

금석2차는 일동아파트보다 직원이 2명 더 많다.

일동아파트는 관리소장과 경리만 있고, 전기담당과 설비담당이 없는 것이다.

인건비 총액이 일동아파트보다 월등히 높은 이유이지만, 그렇더라도 금석2차의 인건비는 높은 수준이다.

위에서 정리한 부분을 가져와서 인원수를 대입해보겠다. (이하 생략)